孵化器免租金，玩的是丢芝麻捡西瓜游戏

25年前，他们刚刚建了一幢孵化楼，一万六千多平方，以那时候最流行的广告形式，在楼的正面墙上，挂出了两条竖幅，各书4个大字：你来创业，我免租金。

结果，短短几个月，偌大的楼里便聚集了几十上百家创业企业办公，场面蔚为壮观，随着明新董事长回忆起那时候的场景，看着保存下来的黑白场景照片，在场的人感慨顿生。

这个故事很有意思的地方是，原来，孵化器免租金这事儿，天府新谷25年前就大张旗鼓地玩了，效果还出奇的好。

更有意思的是，25年后的天府新谷，还在玩，还在大张旗鼓地免租金，即便自己的园区已经建设得等同于甲A级写字楼，在成都最繁华的核心CBD金融区域里，该免租金的仍然免。

比有意思更有意义的是，孵化器免租金这事儿，到当下现如今，捋一捋，顺一顺，里面的道道还真是匪夷所思。

图片来自网络

首先，孵化器凭什么可以免租金。

这个问题不回答好，免租金就会变成一种纯粹的打折推广广告手段，而且直接简单粗暴。

但是，孵化器免租金却有很多讲究，就像天府新谷这样，居然一不小心免了25年了，这些讲究已经成为可以固化操作的孵化模式。

一、通过免租金，筛选只属于自己需要的科技型创业企业，甚至细分到某个产业链中的企业。

二、通过免租金，植入孵化服务协议，使之固化成培育服务对象。

三、通过免租金，可以将租金折算成相当的金额，兑换企业股权，成为企业股东。

四、通过免租金，减轻初创企业成本压力，培育潜在长期合作伙伴，获得企业健康成长的后期红利。

所以，看上去人人都可以学习模仿的免租金模式，内里却藏着学不到的许多东西，比如，有没有孵化服务能力，有没有持股孵化能力，如果没有，租金就白免了，造成的直接结果是租金收入减少。

如果有这些能力，则可以从这些能力中收获满满，不但可以弥补免去租金部分的损失，还提高了出租率，获得了好企业，还有利于创造服务收入，寻求股权回报。

如此这般，孵化器看上去的免租金，实际上玩的是丢芝麻捡西瓜游戏。

其次，现在随处可见的孵化器（园区）免租金（零租金）意味着什么。

之所以讨论这个问题，源于现在的孵化器、尤其是各种各样的园区们，给企业免租金已经成为一种家常便饭，成为政府、企业都在玩的游戏，而且，势头越来越猛。

让人忧虑的是，绝大多数免租金的孵化器和园区载体，普遍缺乏对后端服务能力的打造，其依托服务收入和股权回报的商业模式闭环根本没有形成，长期以来始终只满足于依赖于租金收入。

这种依赖租金收入而采取免租金形式，还寄希望于因此提高入驻率，通过租金继续保持原有盈利模式，可以肯定，未来的日子会越来越难过。

原因集中表现在两点：

一、市场已经完全进入办公空间供大于求的阶段。

一定要清醒地意识到，办公空间供大于求对孵化器们意味着什么，而且，供大于求经过十年二十年房地产市场畸形发展形成，目前，根本没有行之有效的方法寻找再平衡。

因此，面对相对长期的供大于求，仅靠免租金这么个权宜之计，根本不是解决问题的正确方法，相反，只会越陷越深不可自拔。

二、科技创业企业业态已经发生根本性改变。

这种改变源于企业向高技术领域（赛道）攀升中必然产生的变化，他们需要的办公空间，大都必须匹配实验室等研发需求，需要概念验证和中试、检测条件。

还有，高技术领域创业者更讲究产业链、供应链和生态环境需求，他们更需要扎堆、合作、共创，当然，也更需要强孵化服务，需要赋能和资本，需要链主企业和大厂资源。

所有这些，大概率都不在现有的孵化器中，园区里。

其实，以免租金为抓手的丢芝麻捡西瓜游戏，才刚刚开始。

仍然以天府新谷为例，服务收入和持股孵化虽然一直在坚持，但需要继续努力的地方仍然很多。

一方面，孵化服务和持股孵化是个无底洞，越努力越幸运，越幸运收获越多，收获越多越是别有洞天。

另一方面，天府新谷并不满足于现状，而是在原有孵化服务基础上，逆势而上重金投入并创新机制，从零开始创建了Al孵化器和智能制造孵化器，以期让有限的资源和能力聚焦锁定相关产业链，面向未来重塑产业孵化服务能力，重建产业孵化服务团队，进一步优化孵化器的商业模式。

环顾四周，面对孵化行业目前的现实状况，尤其是空置率不断提高，众多孵化器（园区）经营陷入被动困境的今天，再玩免租金的丢芝麻捡西瓜游戏，实在属于勇敢者专属，有点类似于超人的游戏，老实说，能入局这场游戏并成功过关斩将者极少。

好在时势造英雄，着眼于未来高质量孵化器建设发展，可以肯定，以免租金形式，优化放大孵化器丢芝麻捡西瓜的游戏，会被更多的人接受并尝试，并从中获得更多的孵化服务收入和丰厚的股权回报。