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二手酒店的转让费是怎么评估的？

上海厂房出售中心发布：2025-01-29 分类：产业百科浏览： 4472 评论： 0

目前市场上有很多出售的二手酒店或者商铺，一般这些酒店出售大多都有转让费，那么收多少转让费比较合适？如何评估这些二手转让费是否合理呢？本文给您提供一些思路，供大家参考。

二手酒店的转让费可以根据以下公式计算：

转让费 = 酒店的上一年度的利润后者历年的平均利润3-5倍 + 租金差3-5年 + 酒店残值 - 现时装修投入 - 装修租金损失。

举例说明：

某酒店2020年初开业，100间房当年总投资1500万，2023年全年利润200万。年租金150万，当地市场租金为200万。酒店固定资产现值为1500万。按照现在市场同样装修需要1200万元。固定资产按照10年折旧。需要新装修投入200万元。改造工期需要2个月。

酒店转让费计算方式如下：

1、酒店平均利润的3倍：200*3=600.

（如果加入市场预估，即：2024年对比往年大盘营收下降8%-15%，按照12%逐年递降计算，酒店利润为为：200*0.85+200^2 + 200^3 = 467）

2、租金差：50*3 =150 。

3、酒店残值：1200*0.9^3 = 874.8 。

4、新投入装修:200 。

5、装修期损失租金 200/12*2 = 33：

最终，酒店转让费为：

467 + 50*3 + 874.8 - 200 - 200/12*2 = 1258 万元。

说明：

1、如果是核心位置的核心物业，溢价系数可以定为5倍。

2、如果整个市场租金降了，那么这个租金差也是要进行调整的。

3、当初工艺造价1500万，由于工艺的成熟，同样装修放到现在为1200万，故按照1200万计算。

以上仅供参考，实际情况以市场情况决定。

计算方式来源参考互联网公众号周南原创

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