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二手酒店的转让费是怎么评估的?

上海厂房出售中心 发布:2025-01-29 分类:产业百科 浏览: 4534 评论: 1

目前市场上有很多出售的二手酒店或者商铺,一般这些酒店出售大多都有转让费,那么收多少转让费比较合适?如何评估这些二手转让费是否合理呢?本文给您提供一些思路,供大家参考。

二手酒店的转让费可以根据以下公式计算:

转让费 = 酒店的上一年度的利润后者历年的平均利润3-5倍 + 租金差3-5年 + 酒店残值 - 现时装修投入 - 装修租金损失。
举例说明:
某酒店2020年初开业,100间房当年总投资1500万,2023年全年利润200万。年租金150万,当地市场租金为200万。酒店固定资产现值为1500万。按照现在市场同样装修需要1200万元。固定资产按照10年折旧。需要新装修投入200万元。改造工期需要2个月。
酒店转让费计算方式如下:
1、酒店平均利润的3倍:200*3=600.
(如果加入市场预估,即:2024年对比往年大盘营收下降8%-15%,按照12%逐年递降计算,酒店利润为为:200*0.85+200^2 + 200^3 = 467)
2、租金差:50*3 =150 。
3、酒店残值:1200*0.9^3 = 874.8 。
4、新投入装修:200 。
5、装修期损失租金 200/12*2 = 33:
最终,酒店转让费为:
467 + 50*3 + 874.8 - 200 - 200/12*2 = 1258 万元。
说明:
1、如果是核心位置的核心物业,溢价系数可以定为5倍。
2、如果整个市场租金降了,那么这个租金差也是要进行调整的。
3、当初工艺造价1500万,由于工艺的成熟,同样装修放到现在为1200万,故按照1200万计算。
以上仅供参考,实际情况以市场情况决定。
计算方式来源参考 互联网 公众号周南原创


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