产业园区运营模式：地产开发+产业新城+产业投资+产业服务

随着产业地产的持续发展，产业园区也衍生出了不同的发展模式。以下是关于产业园区运营模式分析的内容，主要介绍了以产业租售、合作、投资、服务为主的几种园区运营模式。

以产业物业租售为主的地产开发运营模式

1、模式概述。

地产开发模式就是指地产开发商在取得土地使用权后建设标准化或定制化的园区物业产品，再以租赁、出售或合资等方式进行项目经营和管理。

2、盈利方式。

物业销售，即通过出售园区内物业的形式获取销售收益。

物业出租，即物业由园区开发企业自持，但以出租的方式获取租金收益。

提供服务，即无论是出售还是出租，园区开发企业为入驻园区的企业提供基础配套服务、运营管理服务和增值服务获取收益。

3、典型案例——联东U谷

✦服务内容

联东U谷开发的产业园区以产业综合体和总部基地为主，涵盖独栋办公、研发、标准厂房等产品形态。这些物业产品的主要特点是小而精，大多数是为企业量身定制的，具有较高的适配性和实用性。

✦运作模式

联东集团结合当地政府产业规划及区域主导产业的特点，在产业园区内发展区域支柱产业，聚合上下游的产业集群。在产业链选择上，联东集团重点发展处于产业链上游研发和下游的营销环节，实现二三产业的互动，增加产业附加值。（通过搭建合作平台，与政府合作开发享受优惠政策，与企业合作统筹客户资源。联东产业地产开发采取政企合作开发模式，通过与政府协议拿地的方式获取工业用地，然后进行配套建设，并为其解决招商难题，引进人才、产业等资源。）通过搭建服务平台，为企业提供标准化物业服务、特色化增值服务和个性化定制服务。

✦盈利模式

联东的主要盈利模式为物业租售模式与物业服务模式相结合。联东集团主要采取“物业租售+增值服务”的业务模型来实现单个产业园区的内部资金平衡。由于联东土地储备较少，不做一级开发，联东的盈利除了物业的租售以外，还通过政府的产业补贴来获得收入。同时，还通过园区房地产的开发销售获取稳定的现金流，来弥补园区运营收入的不确定性。

以产业合作为主的产业新城开发运营模式

1、模式概述。

产业新城的开发一般具有规模范围广、时间周期长、资源整合要求高等特点，多数采用PPP为主的模式进行实施，即政府引入社会资本参与到土地整理、基础设施和公共配套设施及后续运营管理中，并对社会资本所提供的服务支付合理报酬。

因为此类项目前期投资大，所以，社会资本方往往采用一二级联动开发的模式，提高资金回笼率。一代书生规划院认为，即利用一级土地整理和基础设施的建设为支点，通过政府定向招拍挂的方式竞得土地，再通过建设、销售物业等方式回笼资金反哺产业，实现“以地养产，以产养园”的良性循环。

2、盈利方式。

一级开发，产业新城开发商为政府提供土地整理、基础设施和公共配套设施建设，获取开发成本及一定比例的收益回报。

二级开发，产业新城开发商以销售住宅、商业等物业的方式获取收益。

产业服务，产业新城开发商通过为产业园区提供综合类服务，获取产业运营发展服务收益。

3、典型案例——华夏幸福

✦服务内容

华夏幸福产业新城业务，通过对委托区域进行整体规划，完善区域基础设施、 公共设施建设，通过产业发展服务和园区运营服务实现区域产业、人口的导入，提升区域价值，创造第三产业消费需求。

其产业新城业务模式为 PPP 模式，是以政府和社会资本建立长期合作关系，提供以产业开发为核心的基础设施、公共服务设施和城市运营等综合开发服务，社会资本承担主要投资、建设、运营管理责任，投资回报与绩效挂钩的创新性模式。并以一定区域范围内产业开发服务为核心，对综合基础设施和公共服务配套内容以及土地等资源整理盘活，提供招商引资、产业孵化、产业加速，以及城市和产业运营管理等一揽子公共服务。

在商业地产业务方面，其持续大力布局以商办综合体为主的商业地产领域，积极探索以康养事业、科学社区、公共住房等为主的新型不动产开发，通过产业导入、片区整体开发、城市更新、TOD模式开发、代建代运营多种创新模式撬动并获取优质项目资源，加速开拓轻资产运营模式，完善公司业务结构。

✦运作模式

在“政府主导、企业运作、合作共赢”的 PPP 市场化运作机制下，华夏幸福与地方政府各司其职，政府对基础设施及公共服务价格、质量实施监管，并专门设立园区管委会负责对接相关事务；华夏幸福作为投资开发主体，接受合作区域所在地方政府的委托，双方签订长期合作开发协议，设立项目公司，为区域提供包括规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营服务共六大类、全流程的一体化综合解决方案。

一二级联动开发，通过住宅销售回笼资金。

一级土地整理、基础设施及公共设施的建设完成后，华夏幸福通过定向招拍挂的方式获取低价住宅土地进行房地产开发，通过销售回笼资金并注入到产业服务运营上；通过产业服务运营，进而提升区域价值，进一步提高住宅的销售价格，这部分资金再注入到产业服务运营上，实现了“土地一级开发（地产升值）-产业运营（区域升值）-土地二级开发（地产再升值）-产业运营（区域再升值）”的良性循环中。

提供“一体化服务”，获取产业地产服务费。

华夏幸福与政府签订特许经营权协议，向政府提供“一体化服务”，并获取产业地产服务费作为一级开发的报酬，获取的收益又再一次滚动到园区的运营或新的项目中。

✦盈利模式

公司提供规划设计与咨询等服务，地方政府支付服务费，该等服务费用包含服务成本和服务收益两部分，服务收益一般按服务成本10%计算;

公司提供土地整理服务，地方政府向公司支付土地整理服务费用，具体包括土地整理投资成本和土地整理投资收益两部分，土地整理投资收益一般按土地整理投资成本的15%计算；

公司提供基础设施建设、公共设施建设项目，地方政府向公司支付建设服务费用，具体包括建设成本和投资收益两部分，投资收益一般按建设项目总投资额的15%计算；

公司提供产业发展服务，地方政府向公司支付产业发展服务费用，当年产业发展服务费的总额，一般按照合作区域内入区项目当年新增落地投资额的 45%计算（不含销售配套类住宅项目）；

公司提供城市运营维护等服务，地方政府向公司支付服务费用，该费用中政府付费部分按照国家定价执行，无国家定价的，按照政府指导价或经双方商定的市场价确定，最终以第三方中介机构审计报告为准。

以产业投资为主的运营模式

1、模式概述。

产业投资商募集开发基金，一方面把资金应用于产业园区土地及物业的开发建设，另一方面投给那些具有发展潜力的科技型企业，扶持政策吸引创新企业入驻，实现资本溢价和园区资产的增值。

2、盈利方式。

园区业务，产业投资商通过转让园区的土地、租售产业物业获取收益。

资本运作，以产业投资基金或物业入股的方式对企业进行孵化和培育，以被投企业被并购或上市等方式退出，分享企业成长带来的资本增值。

基金管理，可作为产业投资基金的管理者，获取相应的管理费用。

3、典型案例——张江高科

✦服务内容

张江集团主要负责张江高科技园区的招商引资、开发建设、房产经营、科技投资等业务活动。目前集团的收入和利润来源主要为园区开发经营，科技投资，综合服务配套及其他收入。其中，园区开发经营是公司最主要的职能，也是主营业务中最重要的组成部分。科技投资、综合配套服务等其他业务主要是对园区产业发展的各类配套业务。

✦运作模式

在发展策略上，张江高科并没有采取对外扩张的模式，而是选择了深耕张江高科技园区。由于土地资源有限，在不对外扩张的情况下，这种选择最终会导致单纯依赖租售的物业是无法带来发展性可持续收益的。2014 年，张江高科提出了“新三商”战略，分别指的是科技地产商、产业投资商、创新服务商。

科技地产是产业集聚的空间载体，创新服务则是加强张江高科与园区内企业连接的纽带，产业投资则参与到企业生命周期发展阶段，产业得到了发展，分享了全产业链发展而带来的硕果。张江高科目前的业务范围基本就在张江高科技园区中，其把产业投资作为未来的转型方向，通过参与到园区企业全产业链、全生命周期模式中，使得自身与园区企业的联系非常紧密，实现与园区企业共繁荣，并使园区内企业的发展成为张江高科利润的引擎。

✦盈利模式

产业投资，通过目标股权投资“产业+基金”，实现园区内企业的导入，从中获取高额的落地投资额作为回报。同时，参与到园区内企业全产业链生命周期中，分享园区高科技企业高速成长的收益，获取产业投资回报。

物业租售，通过园区内物业租售获取收益。

以产业服务为主的运营模式

1、模式概述。

产业地产商专门从事园区（或产业综合体、产业新区等）的开发和运营，其一般具有房地产开发和产业开发的双重属性，园区整体开发建设完成后，针对入园企业搭建综合服务平台，为企业提供全方位服务体系，服务企业从苗圃、孵化、加速到成长的全生命周期。一代书生规划院认为以产业服务为主的模式，是未来园区发展的方向之一。

2、盈利方式。

除依靠出售、出租工业厂房、研发办公楼等基础设施实现盈利外，还通过招商引资获取其他收入。

利用公共服务平台为入驻企业提供日常服务，获取相应的服务收益。

4、典型案例——亿达中国

✦服务内容

亿达中国是国内第一家民营商务园区运营商，通过运营大连软件园，拥有了第一个成功范本。其从初级阶段的租售服务到行政服务阶段，再从BOT模式的定制阶段直至今天的企业全生命周期服务平台打造，其已成功将园区开发和运营职能剥离，进而更专注于招商运营、物业管理、增值服务等轻资产运营的专业服务模式。

✦运营模式

亿达中国是一个典型的从产业地产开发商到专项园区综合服务商的范本，即从重资产为核心转向轻重并举的路径。亿达的轻重并举，主要就是从产业策划、园区规划、楼宇建设、招商运营到增值服务，提供一揽子的全产业链的解决方案。从业务板块来看，亿达希望通过综合开发、园区运营管理、园区管理咨询服务等模式来实现亿达的品牌化、规模化发展。这种园区产业全链条解决方案，本身也未必需要依附于重资产的载体当中，这使得亿达能够突破原有的传统开发商的角色，转型进入园区综合运营服务商角色中，从而获得诸多政府的合作机会。其业务模式主要构成为：

以载体建设为核心圈层，亿达中国的业务包括开发、租赁、销售商务园内物业及管理商务园服务、开发、销售住宅物业项目、装饰装修施工及园林绿化服务、物业管理服务。

以生态圈层为核心业务模式，即在以物业开发为核心的基础上进一步叠加一系列服务，如物业管理服务、装修施工、咨询、人才服务等，甚至在软装的基础上进一步配齐办公设备等，最终形成其独特的生态圈层模式。

在生态圈层的基础上发展出“轻重并举”的业务模式，即盈利点不局限于物业开发和租金，而是谋求除此之外的其他业务上的盈利。该业务模式又反过来作用于亿达原先的生态圈层模式，使之得到进一步的拓展和延伸。

✦盈利模式

除了依靠出租出售开发的产业项目实现盈利以外，还通过产业咨询策划、园区运营、企业服务等来获得利润收入。

当下，国内产业园呈现出日益旺盛的生命力，在国内产业园发展模式不断迭代更新的前提下，探寻可持续的运营管理之路，是产业向好向快发展，拉动内需促进经济增长、发展国内大循环的关键所在。切实提升运营服务能力是项目开发回本增收的根本，是投资开发企业持续发展的不竭动力。

产业地产投资开发在硬件条件方面大都实力相当，将来真正拼的就是服务软实力。优质的运营管理和增值服务在为入驻企业提供便利的同时提供收益和发展机会，最终获得入驻企业和潜在客户的青睐。因此，运营服务化将会是产业地产未来的重点发展趋势。