户型配比策略

目前，无论是商业地产还是产业地产均进入存量时代，并且由于疫情以及经济发展的影响，招商的难度越来越大，对产品定位、运营管理、招商都提出了更多的挑战，项目如果想要成功，越来越需要精细化的定位、策划、运营和招商。

除了项目和产品定位，招商策略和运营，户型配比策略也显得越来越重要，户型配比策略对同类竞品较多的商业地产、产业园区尤为重要。

户型配比的四种策略

在我们实际操作中，常见的户型配比策略包括以下4种：

1、以整层为单一单位，即每一层就1-2个客户；

2、50％整层户型加上50％半层户型；

3、一层4到6户客户和半层、整层都有，贯穿企业发展的全生命周期；

4、以中小户型为主，不做整层半层。

对于这四种户型配比来说，到底哪一种更优，哪一种更具有竞争力，这个需要结合项目的特征，以及项目面临的竞争压力来决定的，下面我们就每种户型配比策略做相应分析和比较：

1、整层户型为主

关于整层的户型，以某个项目为例，某上海某上市公司项目，在104园区拿地建设总部大楼，总建筑面积2.2万方，其中自用1.2万方（单层面积1200方），剩余1万方用于出租，毛坯交付，公司定位整层出租，房源从入市到出租，至今已经7个月，截止目前一家入驻企业还没进驻。造成这种情况的根本原因是什么呢？问题主要就出在户型配比上。

「整层户型」为主的配比方案

从资产收益最大化角度来说，个人认为它有非常好的提升空间，因为像这种才1万方单体不大的项目，理论上来说，计租率做到80％-90％是毫无压力的。

所有的项目，除非是在特殊情况下，将整层分割作为户型配比策略的话，是一个非常非常失败的规划。对于一个整层客户的平均招商时间，需要多久？答案是6-9个月。比如刚才我们讲到的流转空置期，当一个A公司搬走后，等到下一个整层新客户进来，平均时间至少是6-9个月。一整层平均在1000方以上的客户，产生任何流转，对空置时间都是不好控制的，而且时间周期很长，对项目的租金收益影响很大。

如果站在经营收益最大化的角度，整层的户型配比非常失策的，我们参考过很多案例，计租率最好的情况可能只能达到70％以上，而30％的收益已经被流失。

2、50％「整层户型」＋50％「半层户型］

对于项目单体面积不大，在2万方到3万方之间，单层不超过1000方或者1500方的。一层分成两户，然后配一部分整层，相对还是合理的。因为项目体量不大。然后单层而积小，分割成一层两户的话，平均300多方。现在的市场需求结合项目体量，这是可以的。但是如果还是以整层为主来配比的话，那还是有问题的。

3、一层4到6户客户和半层、整层都有，贯穿企业发展的全生命周期；

这是一种比较合理、新项目用到比较多的配比结构。比如说一层六户、每户200-400方之间占一定配比，然后半层做一定配比，整层一定配比，具体配比比例根据每个项目定位和区域需求量来确定。

一层4到6户客户和半层、整层都有，贯穿企业发展的全生命周期；

这种配比相对比较合理的原因是可以把一个企业发展的全生命周期吃透。联合办公吃亏的点就在于一个新公司，只有五到七个人时选择了联合办公。可是等到哪天长大了，就会搬走。对联合办公空间来说，享受不到企业成长带来的红利。因此很多商办运营公司会根据企业的生命周期来搭配户型比例。典型的可能是50%小户型，30%中户型，10%-20%大户型。

在发展过程中，持续向好的企业会有扩租需求。对于体量超过五万方的项目来说，要做到高计租率，是比较难的。因此它必须考虑的是什么呢？是要有一些“定海神针”，好企业就是定海神针。一家好公司从租一层、租两层、租三层到一个半个总部放在这里，除了消化面积外，又有承担高租金的能力。同时，运营方看着这些优秀的企业发展起来，为了避免优质企业流失，会有一个合理的户型配比区间。

一般这种项目，一层六户的小户型，配比会在40%-50%。然后根据10家企业最终会成长起来2家的比例来配比中户型，再根据这2家下一步会成长到什么状态，来做大户型比例搭配。

而且它的整层是做一个灵活调配的，就与推盘策略一样，比如第一阶段推低区、中区还是高区的，那么户型策略也是同步跟进，每个阶段推广策略都不相同。从户型结构来说，这是超过五万方项目用的比较多的配比结构。

4、每层都是多户

这是二房东模式基本都会用的模式，除非偶然遇到一个大客户，可能会有整层半层的分割。

每层都是多户

二房东模式对业主承担100%的计租率，所以对二房东来说，所有户型和房源的计租率要求都是很高的，可能10%-20%的空置就把所有收益损失掉了。二房东经不起整层或者半层的空置，用时间来换空间。一个大平层空置两三个月，整个项目就完了。

因此二房东模式或者小于三万方体量的项目，追求高计租收益率、出租速度要求非常高，基本会走热门户型路线。热门户型一定是以中小户型为主，类似这种配比对交付标准要求非常高。

关于上面讲到的四种户型配比方式。

第一种全部一刀切肯定是有问题的；

第二种在符合区位和定位条件的项目上，是可以存在的；

第三种是普遍定位，特别是三万方以上的项目；

第四种是二房东或者在竞品压力较大的情况下应该选择的模式。